Hoy, 17 de junio, entra en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, de 15 de marzo, que viene a implementar la normativa comunitaria sobre la materia y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la U.E., a las que incluso se hace referencia expresa en la propia norma, en orden a poner fin a los numerosos litigios judiciales que hasta la fecha se planteaban ante nuestros tribunales, y que todos conocemos, sobre cláusulas suelo, gastos de formalización, etc..
La finalidad de dicha Ley es pues establecer un marco normativo claro a efectos de dar mayor seguridad jurídica a todas las partes implicadas y especialmente a los usuarios bancarios, mediante la introducción de normas imperativas que garantizan el reconocimiento de los derechos de los clientes, todo ello para evitar en la medida de lo posible la ejecución judicial de dichos préstamos por las entidades bancarias y las consiguientes pérdida de sus viviendas por parte de los consumidores.
Los cambios más destacados son:
1.- Se establece la obligación de la entidad bancaria de analizar de forma pormenorizada la solvencia del cliente, así como de facilitarle mayor información precontractual para que este pueda valorar correctamente la operación antes de la firma. A dichos efectos se obliga a que el cliente acuda al notario, al menos 10 días antes de la fecha de la firma de la escritura de hipoteca, para que el notario le pueda explicar las condiciones de la hipoteca y le resuelva las dudas que pueda tener.
2.- Se reducen las comisiones. Tanto por amortización, total o parcial, del crédito en función del tipo de hipoteca -fija o variable- y de la fecha en la que se lleve a cabo la cancelación. De tal forma que a partir de ahora en los préstamos a interés variable el máximo que se podrá cobrar al cliente será el 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo el máximo que se podrá cobrar será del 2% los diez primeros años, y del 1,5% a partir de dicha fecha. Como por pasar de hipoteca a tipo variable a tipo fijo, en este caso lo máximo que se podrá cobrar a partir de ahora será el 0,15%.
3.- Se clarifica el reparto de los gastos vinculados a la constitución del crédito hipotecario. A partir de ahora todos los gastos serán asumidos por el Banco y el cliente solo pagará los gastos de la tasación y de las copias de la escritura.
4.- Queda prohibida terminantemente la cláusula suelo.
5.- Se limita que la concesión esté sujeta a la contratación de determinados productos.
6.- INTERESES. Se limita el interés de demora, que a partir de ahora será el que recoja el préstamo más tres puntos. También se establece que los intereses nunca serán negativos, aunque el Euribor esté en valores negativos superiores al diferencial pactado.
7.- Se endurecen las condiciones para que los bancos puedan iniciar los procedimientos de ejecución hipotecaria, acudiendo a las cláusulas de vencimiento anticipado, lo que solo cabrá a partir de ahora cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, o un 7% del principal prestado o 15 cuotas si los impagos se producen en la segunda mitad de vigencia del préstamo.
