La fianza y cantidades adicionales en los contratos de alquiler

La fianza de los contratos de arrendamiento, tiene como finalidad garantizar el cuidado y conservación del inmueble objeto de arrendamiento, el pago del precio de la renta y demás cantidades que deba asumir el inquilino y la restitución de la posesión a la finalización del contrato. Finalizado el arrendamiento, el arrendador cuenta un plazo de un mes para devolver la fianza o precisar el saldo de la misma en caso que haya tenido que hacer uso de parte de ella para compensar desperfectos en la vivienda o mobiliario o cantidades que deba el inquilino.

Partiendo del artículo 36 de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) podemos determinar las diferencias entre la fianza y las cantidades adicionales en los contratos de arrendamiento, en este sentido del contenido del mencionado precepto podemos destacar lo siguiente:

  1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
  2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
  3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
  4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
  5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

En base a lo anterior podemos determinar que las diferencias esenciales entre la fianza y las cantidades adicionales a la fianza en los arrendamientos son las siguientes:

1.- La entrega de la fianza es obligatoria mientras que la entrega de cantidad adicional a la fianza es voluntaria y dependerá de que la pacten las partes.

2.- La fianza debe prestarse en metálico, mientras que las cantidades adicionales a la fianza pueden ser entregadas de otra forma distinta como por ejemplo por aval bancario.

3.- El importe de la fianza en el arrendamiento de vivienda será de una mensualidad de la renta, mientras que el importe de las cantidades adicionales a la fianza no podrá superar dos mensualidades de la renta, el límite de dos mensualidades de renta en las cantidades adicionales será aplicable a los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019.

4.- El arrendador está obligado a depositar en el Organismo de la Comunidad Autónoma correspondiente, el importe de la fianza, sin embargo, las cantidades adicionales a la fianza no se depositan en ningún organismo público, manteniéndolas en su poder el arrendador.

Teniendo en cuenta las diferencias entre la fianza y cantidades adicionales podemos concluir que en los contratos de arrendamiento de vivienda la fianza es obligatoria y no puede superar una mensualidad de renta y las cantidades adicionales son voluntarias y no pueden superar dos mensualidades de renta. Sin embargo, en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales de negocio), la fianza es equivalente a dos mensualidades de renta y las cantidades adicionales a la fianza se estará a lo que pacten las partes.

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