El TEAC limita la exención por reinversión en vivienda habitual cuando el matrimonio compra la nueva casa en gananciales
La venta de una vivienda habitual y la adquisición de otra permiten, bajo determinadas condiciones, dejar exenta en el IRPF la ganancia patrimonial obtenida. Sin embargo, el importe efectivamente destinado a la nueva vivienda no siempre coincide con el importe que el contribuyente puede computar como reinversión.
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) acaba de fijar un criterio especialmente relevante para matrimonios y parejas que estructuren la adquisición de su nueva vivienda de forma conjunta. En su Resolución RG 5896/2025, de 13 de julio de 2026, el Tribunal establece que, cuando un contribuyente vende una vivienda habitual de carácter privativo y posteriormente adquiere otra vivienda habitual junto con su cónyuge, la exención por reinversión debe calcularse atendiendo a la participación que el contribuyente adquiere en la nueva vivienda.
Cuando la nueva vivienda tiene carácter ganancial y no existe una atribución expresa de cuotas diferentes, el porcentaje que corresponde a cada cónyuge a efectos fiscales es, con carácter general, el 50 %.
La consecuencia práctica es importante: aportar el 100 % del dinero obtenido por la venta de una vivienda privativa no significa necesariamente haber reinvertido el 100 % a efectos del IRPF.
El nuevo criterio del TEAC: dinero aportado y propiedad adquirida no son lo mismo
La controversia resuelta por el TEAC parte de una situación perfectamente posible en la planificación patrimonial de un matrimonio. Uno de los cónyuges es propietario exclusivo de su vivienda habitual. La vende y obtiene un importe determinado. Posteriormente, el matrimonio utiliza ese dinero para adquirir una nueva vivienda que pasa a formar parte del patrimonio común.
Desde una perspectiva puramente económica, podría parecer razonable concluir que todo el dinero procedente de la venta se ha destinado a sustituir una vivienda habitual por otra.
Sin embargo, el TEAC introduce una distinción decisiva: para determinar la exención no basta con identificar quién aporta el dinero. Hay que determinar también qué porcentaje de la nueva vivienda adquiere ese contribuyente.
El criterio fijado por el Tribunal es que la cantidad computable como reinversión será la parte del importe obtenido con la transmisión que se destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda correspondiente al porcentaje de participación adquirido por el contribuyente.
Si la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas distintas, la participación fiscal será del 50 % para cada cónyuge. Esto puede provocar una diferencia sustancial entre la cantidad realmente desembolsada y la cantidad fiscalmente computable.
Para la dirección patrimonial: no debe confundirse la trazabilidad del dinero con la titularidad del activo adquirido. En operaciones inmobiliarias de importe elevado, ambas cuestiones deben analizarse por separado.
La base legal: artículos 38 y 11 de la Ley del IRPF
La exención por reinversión tiene su fundamento en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, del IRPF. Este precepto permite excluir de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones establecidas reglamentariamente.
Además, establece expresamente que, cuando el importe reinvertido sea inferior al total percibido por la transmisión, únicamente queda excluida de tributación la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.
El segundo elemento normativo utilizado por el TEAC es el artículo 11.3 de la LIRPF, relativo a la individualización de rentas y a la atribución fiscal de determinados bienes y derechos comunes.
Esta disposición establece, en términos generales, la atribución por mitad a cada cónyuge de los bienes y derechos comunes, salvo que pueda justificarse una participación diferente.
Es precisamente la combinación de ambos preceptos la que conduce al Tribunal a considerar que, si la nueva vivienda es ganancial y no existe una atribución de cuotas distinta, el contribuyente debe computar su 50 % de la adquisición a efectos de determinar la reinversión.
El caso concreto que ha dado lugar a la resolución
Los números del expediente permiten comprender mejor el alcance del criterio. El contribuyente había transmitido su vivienda habitual, que era de carácter privativo, por 217.739,72 euros. Sobre ese importe existía un saldo pendiente de préstamo hipotecario de apenas 44,56 euros, por lo que el importe obtenido a estos efectos quedaba en 217.695,16 euros.
Posteriormente se adquirió o construyó una nueva vivienda habitual cuyo coste, en el momento relevante para determinar la reinversión, ascendía a 170.091,21 euros. El problema estaba en que el contribuyente no adquirió el 100 % de esa vivienda, sino el 50 %. Por tanto, el importe correspondiente a su participación era:
170.091,21 × 50 % = 85.045,61 euros.
El TEAC considera que esos 85.045,61 euros son la cantidad que puede computarse como reinversión del contribuyente. Frente a los 217.695,16 euros obtenidos de la transmisión, la proporción reinvertida asciende aproximadamente al 39,07 %.
La consecuencia es que únicamente el 39,07 % de la ganancia patrimonial queda amparado por la exención.
En el expediente, la ganancia patrimonial ascendía a 36.720,05 euros. Aplicando el porcentaje anterior:
- 14.345,19 euros quedan exentos por reinversión.
- 22.374,86 euros permanecen sujetos a tributación.
El ejemplo resulta especialmente ilustrativo porque demuestra que la exención no se reduce automáticamente a la mitad de la ganancia. Lo que se reduce es el importe reinvertido computable, y de ahí se obtiene posteriormente la proporción de la ganancia que puede quedar exenta.
No importa únicamente quién pone el dinero
Uno de los aspectos más relevantes de la resolución es que el TEAC reconoce que los fondos obtenidos de la venta de un bien privativo siguen siendo propiedad del cónyuge que era titular de ese bien.
Por tanto, el Tribunal no cuestiona necesariamente la propiedad de los fondos. Lo que considera determinante es que una cosa es tener el dinero y otra diferente adquirir la vivienda con ese dinero.
Si una persona utiliza fondos privativos para financiar una adquisición en la que únicamente obtiene el 50 % de la propiedad, el exceso sobre el coste de su participación no constituye, a efectos de esta exención, una adquisición adicional de vivienda propia.
El TEAC considera que esa cantidad estaría financiando la adquisición correspondiente al otro cónyuge. Esta diferenciación es especialmente importante en operaciones en las que uno de los cónyuges aporta prácticamente todo el capital inicial.
La exención no se pierde por completo
Otro aspecto que debe quedar claro es que el criterio del TEAC no implica que el contribuyente pierda automáticamente toda la exención. El artículo 38.1 de la LIRPF contempla expresamente la posibilidad de una reinversión parcial.
Cuando el importe reinvertido es inferior al obtenido con la venta, la exención se aplica proporcionalmente a la parte de la ganancia patrimonial correspondiente al importe efectivamente reinvertido.
Por tanto, en el supuesto analizado:
Importe computable como reinversión / importe obtenido de la venta = porcentaje de ganancia exenta.
En el caso concreto:
85.045,61 / 217.695,16 = 39,07 %.
Esto significa que el efecto fiscal no es “perder la mitad de la exención”, sino determinar qué proporción de la ganancia queda excluida de tributación en función de la cantidad que puede reconocerse como reinvertida.
¿Qué ocurre si la nueva vivienda es ganancial?
Aquí se encuentra el núcleo de la resolución. Cuando el matrimonio adquiere la nueva vivienda con carácter ganancial y no existe una atribución expresa de cuotas diferentes, el TEAC aplica la regla de atribución fiscal del artículo 11 de la LIRPF.
En consecuencia, a efectos del cálculo de la reinversión, se parte de una participación del 50 % para cada cónyuge. Esto puede generar una situación aparentemente paradójica:
Cónyuge A vende una vivienda privativa → recibe 200.000 euros → aporta esos 200.000 euros a la nueva vivienda → la nueva vivienda es ganancial al 50 % → fiscalmente A no puede considerar que ha adquirido el 100 % de la vivienda.
El dinero procede íntegramente de A, pero la titularidad fiscal de la nueva vivienda se distribuye entre ambos. Y es esta segunda magnitud —la titularidad adquirida— la que condiciona el importe que puede computarse como reinversión.
¿Puede existir una participación distinta del 50 %?
Sí. Y este punto puede tener una importancia extraordinaria en la planificación de operaciones futuras. El artículo 11.3 de la LIRPF contempla la posibilidad de justificar una participación diferente de la atribución por mitad.
Por ello, el 50 % no debe interpretarse como una regla absolutamente inalterable en cualquier supuesto. La clave está en que una eventual participación diferente debe responder a la realidad jurídica de la adquisición y estar adecuadamente acreditada. No sería suficiente con afirmar posteriormente que uno de los cónyuges aportó más dinero.
Si las partes pretenden que la nueva vivienda tenga una distribución distinta, esta circunstancia debe estar correctamente estructurada y documentada desde el momento de la adquisición.
Aquí aparece una cuestión de planificación patrimonial de primer nivel: la estructura jurídica de la compraventa puede condicionar posteriormente la fiscalidad de una futura transmisión.
Por ello, cuando uno de los cónyuges va a aportar fondos privativos procedentes de la venta de un inmueble, resulta aconsejable estudiar antes de la firma de la nueva operación cuál será la titularidad que mejor refleje la realidad económica y jurídica.
La vivienda anterior y la nueva no tienen que tener el mismo porcentaje de titularidad
El criterio del TEAC tampoco significa que para disfrutar de la exención haya que vender y comprar exactamente el mismo porcentaje de vivienda. Una persona puede vender el 100 % de una vivienda que era exclusivamente suya y adquirir posteriormente el 50 % de otra.
Lo que sucederá es que la cantidad que puede computarse como reinversión será la correspondiente a la adquisición de ese 50 %. La proporción entre el importe obtenido y el importe reinvertido determinará después el porcentaje de ganancia exento.
Por tanto, el porcentaje de titularidad no es un requisito de identidad entre ambas viviendas. Es un elemento para determinar qué parte del coste de la nueva vivienda representa realmente una adquisición del contribuyente.
El plazo de reinversión continúa siendo fundamental
El nuevo criterio del TEAC no modifica los restantes requisitos de la exención. El artículo 41 del Reglamento del IRPF, aprobado por el Real Decreto 439/2007, establece que la reinversión debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, dentro de un periodo no superior a dos años desde la transmisión de la vivienda habitual. También contempla determinados supuestos en los que la nueva vivienda se hubiera adquirido con anterioridad a la transmisión.
Cuando la reinversión se realiza en un ejercicio posterior al de la transmisión, el contribuyente debe hacer constar en su declaración su intención de reinvertir en los términos y plazos reglamentarios.
Por tanto, una correcta planificación debe controlar simultáneamente:
- el carácter habitual de la vivienda transmitida;
- el importe efectivamente obtenido;
- el plazo de dos años;
- la titularidad de la nueva vivienda;
- el porcentaje adquirido por el contribuyente;
- el importe realmente destinado a esa adquisición;
- y la documentación que permita acreditar todos estos extremos.
También hay que acreditar que se trata de vivienda habitual
La exención no se aplica por el simple hecho de comprar otra vivienda. El artículo 41 del Reglamento remite al artículo 41 bis, que establece los criterios para determinar cuándo una vivienda tiene la consideración de habitual a efectos de determinadas exenciones.
Como regla general, la vivienda debe constituir la residencia del contribuyente durante un periodo continuado de al menos tres años, salvo determinadas circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio.
Además, para que la nueva vivienda tenga esta consideración debe ser habitada de manera efectiva y permanente dentro del plazo reglamentario, con las excepciones previstas legalmente.
Por ello, en una operación de elevado importe no debería analizarse la reinversión como una cuestión aislada: es necesario comprobar el conjunto de requisitos materiales y temporales.
¿Qué significa este criterio para quienes estén planificando una compraventa?
La resolución del TEAC tiene una consecuencia clara para el asesoramiento fiscal. Si una persona está pensando en vender una vivienda habitual privativa y utilizar el dinero para comprar otra vivienda junto con su cónyuge, la estructura de la adquisición debe estudiarse antes de formalizarla.
No es suficiente con decidir quién aporta el dinero.
Hay que determinar:
- quién será titular de la nueva vivienda;
- en qué porcentaje;
- qué carácter tendrá el bien;
- qué fondos aporta cada adquirente;
- cómo se documenta la operación;
- qué cantidad puede considerarse reinvertida por cada contribuyente;
- y qué proporción de la eventual ganancia patrimonial quedará finalmente exenta.
En operaciones patrimoniales de varios cientos de miles de euros, estas decisiones pueden tener una repercusión fiscal considerable.
Un criterio especialmente relevante para la planificación patrimonial
La Resolución RG 5896/2025 tiene además una relevancia jurídica superior a la de una resolución ordinaria del TEAC. Se trata de una resolución de unificación de criterio, dictada en el procedimiento previsto en la Ley General Tributaria para resolver discrepancias entre órganos económico-administrativos.
El objetivo es precisamente establecer una interpretación común para casos como el analizado. El TEAC confirma así la posición que ya había mantenido el TEAR de Cantabria y se separa de otros criterios económico-administrativos que habían defendido una interpretación más favorable al contribuyente.
Esto hace especialmente recomendable revisar operaciones que se hubieran planteado tomando como referencia criterios anteriores de otros tribunales económico-administrativos.
Una cuestión que conviene resolver antes de firmar
La principal conclusión para contribuyentes con un patrimonio inmobiliario relevante es sencilla: la planificación fiscal de una reinversión empieza antes de vender y comprar, no cuando llega el momento de presentar el IRPF.
Si uno de los cónyuges vende un inmueble privativo y aporta los fondos a la adquisición de una vivienda conjunta, deben analizarse previamente las consecuencias de la titularidad ganancial.
El hecho de que una persona aporte todo o la mayor parte del capital no garantiza que todo ese importe sea computable como reinversión a efectos de la exención.
El criterio fijado por el TEAC obliga a prestar atención a una variable que puede pasar desapercibida: el porcentaje de propiedad que realmente adquiere el contribuyente en la nueva vivienda.
Y cuando la adquisición se realiza con carácter ganancial sin una atribución diferente, el punto de partida fiscal será el 50 % para cada cónyuge.
Para empresas y empresarios que además mantienen un patrimonio inmobiliario personal significativo, esta cuestión adquiere una dimensión adicional. Las decisiones patrimoniales de los socios y administradores pueden tener consecuencias fiscales relevantes y deben analizarse de forma coordinada con su estructura patrimonial, financiera y familiar.
Desde Actium Consulting recomendamos analizar este tipo de operaciones con carácter previo a la transmisión y a la adquisición de la nueva vivienda, especialmente cuando existen bienes privativos, aportaciones económicas desiguales, sociedad de gananciales o importes elevados.
La diferencia entre aportar dinero y adquirir un determinado porcentaje de un inmueble puede convertirse, tras el nuevo criterio del TEAC, en una diferencia fiscal de miles de euros. Pueden ponerse en contacto con Actium Consulting para estudiar su caso concreto y determinar la estructura fiscal y patrimonial más adecuada antes de formalizar la operación.
