Derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

El pasado 3 de septiembre entró en vigor la Ley Orgánica 8/2021 de 2 de junio de reforma de la legislación civil y procesal, que, que fue publicada el pasado 3 de junio en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y que ha entrado en vigor tres meses más tarde. En la que, entre otras medidas, se lleva a cabo un importante cambio en la Ley Hipotecaria, al derogar el artículo 28 de la mencionada Ley Hipotecaria.

Dicho artículo, era una reminiscencia del pasado, que trataba de solucionar un problema que muy rara vez se daba ya, al establecer que las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirían efecto frente a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha del fallecimiento del causante, excepto en los casos de herencia testada o intestada y de mejora o legado a favor de herederos forzosos, esto es, descendientes, ascendientes o cónyuge del causante (generalmente padres, hijos y/o cónyuges), para tratar de proteger al heredero real frente a los herederos aparentes, previendo que pudieran aparecer  unos hipotéticos herederos con mejor derecho, por la existencia de un testamento notarial posterior, un testamento ológrafo o un procedimiento de filiación de un hijo ilegítimo del fallecido. Lo que, en la práctica, o era muy poco probable o era casi siempre inexistente, pero que complicaba bastante la transmisión hereditaria de inmuebles a colaterales y extraños, al suspender en dichos supuestos la fe púbica registral durante dicho plazo de garantía, lo que dificultaba sobremanera la posible transmisión posterior del inmueble heredado a terceros, por la existencia de dicha limitación que frenaba a potenciales compradores y sobre todo dado que las entidades financieras, especialmente tras las negativas experiencias ocurridas durante la crisis hipotecaria, ante dicha situación de riesgo, denegaban la concesión de la hipoteca hasta que no pasase el transcurso de los dos años desde el fallecimiento del causante.

Con la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, desaparece ya la limitación que tenían los herederos no forzosos que heredaban bienes inmuebles para convalidar la inscripción registral de los inmuebles adquiridos, por lo que ahora podrán venderlos sin que haga falta que transcurran dos años desde la fecha de fallecimiento del causante.

Dicha modificación legal tiene carácter retroactivo, y, en consecuencia, ya no se aplicará a ninguna transmisión de bienes inmuebles o derecho reales a colaterales, aunque se hubiese hecho con anterioridad a la entrada en vigor de dicha modificación legal y aún no se hubiese cumplido el plazo de los 2 años, y con independencia del tiempo que quedase para que finalizase dicho plazo. Dicha medida es oportunísima dado que como consecuencia de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID el número de viviendas transmitidas en España mediante herencia se ha multiplicado exponencialmente, hasta alcanzar en noviembre de 2020 su récord histórico, y facilitará la transmisión de dichos inmuebles al eliminar el riesgo para los potenciales compradores de dichos inmuebles y al facilitar la concesión de los préstamos hipotecarios que pudieran ser necesarios para la compra de dichas viviendas por parte de terceros.

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