La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha sido aprobada por el Congreso el 27 de abril, y tras haber sido publicada en el BOE el 25 de mayo, ha entrado en vigor el pasado 26 de mayo de 2023, y ha introducido importantes novedades, como el establecimiento de límites a la actualización anual de la renta, eliminación del IPC como mecanismo para la actualización de renta, la modificación de los procedimientos de desahucio, el establecimiento de controles en los alquileres en las zonas tensionadas y la modificación del proceso de ejecución hipotecaria, entre otras cuestiones.
Límites en los precios del alquiler, grandes tenedores y grandes propietarios
Uno de los puntos más relevantes de esta Ley es limitación legal a la actualización del precio del alquiler fijando el importe máximo que los arrendadores podrán actualizar la renta de sus inquilinos, que actualmente y, hasta el 31 de diciembre, no puede superar el 2%. Esta medida, que en principio solo estaría en vigor hasta el 30 de junio de 2022 se prorrogó con posterioridad hasta el 31 de diciembre de 2023.
La nueva Ley de Vivienda establece que, durante el 2023, en los contratos que estén sujetos a la LAU y cuya renta deba ser actualizada, al cumplir la anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, arrendatario y arrendador podrán negociar el incremento que se aplicará en esa actualización anual de renta. Y en el caso de que no hubiera acuerdo entre las partes, el incremento no podría exceder el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de la actualización. Por lo que el máximo de actualización será de un 2%.
De la misma forma, para el año 2024, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta (del 1 de enero de 2024 al 31 de diciembre de 2024), el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores.
Los grandes tenedores son aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial en propiedad o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros o aquellos con más de cinco inmuebles de uso residencial en una misma zona tensionada.
En los casos en los que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento será pactado entre las dos partes y, en su defecto, no podrá ser superior al 3%.
El fin del IPC
Hasta este momento, las actualizaciones del alquiler solían coincidir con la variación del IPC del año anterior, pero a raíz de la fluctuación que se ha producido en los últimos años de este indicador, se ha decidido modificar el índice de referencia a aplicar a fin de evitar aumentos descontrolados de la renta. Por esta razón, se diseñará un nuevo índice que sea más estable y que entre en vigor en 2025. Para ello, la Ley habilita al Instituto Nacional de Estadística (INE) a definirlo, antes del 31 de diciembre de 2024.
Estas medidas serán aplicables en las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia de que las viviendas estén situadas o no en una zona de mercado residencial tensionado.
Zonas tensionadas de alquiler
Se rebajan los requisitos para declarar zonas tensionadas. En este sentido, las autoridades competentes en vivienda, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, podrán declarar zonas de mercado de alquiler tensionado, en los casos en que se cumplan uno de los dos siguientes requisitos: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares. O que el precio de compra o alquiler haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamientos de viviendas. El arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se continuarán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.
En el caso de firmar nuevos contratos, las implicaciones serán diferentes en función de si el arrendador es un gran tenedor o no. Si no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. Igualmente, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuviesen previstos en el contrato anterior.
En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro.
Mayor protección al inquilino
La nueva Ley de Vivienda establece la posibilidad de una prórroga extraordinaria de la duración del arrendamiento de un año, si el inquilino acredita que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o social; que podría ampliarse hasta un período máximo de tres años si el inmueble arrendado está ubicado en una zona tensionada.
De igual manera, esta Ley establece que el propietario pagará los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. De esta forma la mensualidad de renta que suele cobrar la agencia inmobiliaria lo tendrá que asumir siempre el propietario.
La Ley de Vivienda y los desahucios
La Ley de Vivienda deja claro en uno de sus puntos que pretende regular “el procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad”. Por lo tanto, busca proteger a estas personas que económicamente no lo estén pasando bien. Se establece como requisito que se haga constar en las demandas de desahucio si el inmueble arrendado constituye vivienda habitual del arrendatario, si concurre en la parte arrendadora la condición de gran tenedora, y en este caso, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. De tal forma que la ley establece que si se cumplen los tres requisitos anteriores no se admitirán las demandas si no ha habido antes un procedimiento de conciliación o intermediación entre propietario e inquilino. Lo que retrasará bastante la posibilidad de desahuciar a dichos inquilinos en claro beneficio de los mismos.
En el caso de que el propietario no sea un gran tenedor, se deberá adjuntar a la demanda la certificación del Registro de la Propiedad en el que conste la relación de propiedades a nombre del mismo. Otra modificación es que se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en situaciones de vulnerabilidad, que pasan de uno a dos meses cuando el arrendador es persona física, y de tres a cuatro meses cuando el arrendador es persona jurídica.
Por otro lado, la norma también ha ampliado el concepto de personas vulnerables, incrementando los criterios de renta para ser calificada como tal. De esta forma, será considerada así, cuando sus ingresos sean tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensual (Iprem) y los gastos de alquiler o hipoteca superen el 30% de estos ingresos, incluyendo suministros básicos.
Casos en los que se puede echar a un inquilino
Hay una serie de supuestos en los que es posible echar al inquilino antes de que finalice el contrato. Uno de ellos es cuando el propietario necesite la vivienda para vivir él mismo, su anterior pareja o algún familiar de primer grado de consanguinidad. Otro es cuando el número de mensualidades impagadas supere lo pactado en el contrato.
Una tercera situación sería cuando el inquilino no pague la fianza y no asuma el desembolso de las subidas del alquiler. Y un cuarto caso, cuando el arrendatario fallece y ningún familiar reclama la subrogación en el contrato de arrendamiento. Así, se termina dicho contrato recuperando el propietario la posesión de la vivienda.
La ley también establece otros casos, cuando el inquilino esté destinando el inmueble para uso distinto al de vivienda habitual, por ejemplo utilizarlo como piso turístico; cuando realiza obras sin estar permitidas, o cuando subarrienda la vivienda, por ejemplo, una habitación a otra persona, sin estar previsto en el contrato.
Recargos en el IBI sobre viviendas vacías
La Ley 12/2023 incrementa, además, entre el 50% y el 150%, el recargo en el IBI de los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, y con efectos a partir del 26 de mayo de 2023. En estos casos, se cumple el requisito cuando la vivienda haya estado vacía durante más de dos años y, además, el propietario tenga al menos cuatro inmuebles de uso residencial, salvo que haya causas justificadas de desocupación temporal.
Por su parte, los Ayuntamientos pueden establecer el recargo de hasta el 100% de la cuota líquida del Impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a 3 años, pudiendo modularse en función del periodo de desocupación. Estos, pueden también aumentar el porcentaje de recargo hasta 50 puntos porcentuales adicionales, si los inmuebles que pertenezcan a titulares de 2 o más inmuebles de uso residencial se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
La Ley considera causas justificadas: el traslado temporal por razones laborales o de formación; el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social e inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada.
Otras de estas causas son los inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva; que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa, o que se trate de inmuebles, cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de 6 meses en esta situación.
El objetivo de esta norma es que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque inmobiliario residencial. Al mismo tiempo, las comunidades autónomas deben informar al Ministerio de Transportes del número de viviendas vacías que hay en su territorio.
Información mínima en operaciones de compra y arrendamiento
La norma también establece una información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas. La persona interesada en comprar o arrendar una vivienda podrá solicitar la identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
También las condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en esta incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que pudieran establecerse. Y, por último, las características esenciales de la vivienda y del edificio: entre ellas, su antigüedad, servicios e instalaciones o certificado de eficiencia energética.
Si tiene cualquier duda, puede ponerse en contacto con nuestro despacho y le aclararemos todo lo referente a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. ¡Estamos aquí para ayudarte!
